【广西遴选政策理论】《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》政策解读

一、【资料背景】

桂林市人民政府于2018年3月26日发布了《桂林市城镇低效用地再开发(回用)实施细则(暂行)》(市政规〔2018〕10号)，自2020年3月26日起施行。2010年4月4日，自治区人民政府发布了《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进高质量发展的指导意见》(桂政办发〔2020〕22号)，从政策、体制等方面对广西自治区城镇低效用地再开发工作给予了指导和支持。桂林市自然资源局根据自治区政府的要求，制定了《管理办法》。

二、【解读分析】

重开发方案：1.在专项规划中增加开发项目的补充内容。如果拟开发地块不在《专项规划》范围内，原土地使用权人有自主再开发的意愿，原土地使用权人可以向项目用地单位所在地城市人民政府申请办理城镇低效用地认定和新增城镇低效用地手续。城市政府向市土地储备中心提出书面增容申请，市土地储备中心对增容申请进行初审后，由增容申请的土地使用权人委托有资质的施工单位编制增容论证报告。由市土地储备中心会同有关城区政府、市直部门会审，经市自然资源局审核后，通过中国土地市场网和土地有形市场等指定场所予以公布。2.自行重新开发项目的执行程序。《专项规划》中纳入并经批准的新增建设用地项目，由市土地储备中心向市自然资源局申请办理新的规划条件。获得新规划条件后，市国土资源局组织项目实施单位委托有资质的施工单位编制项目实施方案并进行项目社会稳定风险评估，经市国土资源局报市人民政府批准，通过中国土地市场网、土地有形市场等指定场所进行公示。通过抽签选择中介评估机构，市自然资源局对土地价格进行评估，提出土地出让底价建议，或对应缴纳(补缴)的土地出让价款，报市人民政府批准。由政府通过公开招标方式引入建设业主市场主体再开发程序，并按照自主再开发实施程序进行。3.政府收储再开发实施程序。建设用地使用权人改造意愿调查、配套设施建设和成熟工作，由项目所在地的市人民政府负责制定供地方案。土地供应方案经市人民政府批准后，由市土地招拍挂办公室依法进行招标。

执行细则明确了自主再开发项目的现状为划拨土地使用权的、现状为出让土地使用权的、已出让工业用地不改变用途的三种情形下的土地出让金缴纳(补交)的计算方法，以及现状为划拨土地使用权、出让土地使用权的土地收储价格的计算方法。对于自行重新开发的项目，根据原址上建(构)筑物的评估结果计算地块改造投入成本，对于已经灭失或部分灭失无法评估的建(构)筑物，根据不同的土地使用条件计算地块改造投入成本。对属于收储和再开发的项目，综合计算新的土地使用条件下出让土地使用权的市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格(原土地使用条件下剩余余年期土地使用权的市场价格)、合法产权地上建筑(附着物)评估价值和增值部分的30%。

根据《城市规划条例》的规定，在实施城市规划过程中，需要收回用于公益和公共基础设施的部分国有建设用地使用权，由市人民政府按照土地使用权评估价格收回。新建公共建筑中的小公共设施，如公共绿地、防护绿地、城市支路等，应由业主负责划出一块建设，与主体工程同步规划设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。二次开发涉及商品住宅开发的，应按规划商品住宅总建筑面积的5%配建人才住宅，人才住宅应无偿移交市土地储备中心。