【西藏遴选政策理论】西藏自治区关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见解读

一、【资料背景】

为了深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，认真落实党中央、国务院关于全面深化改革的重大决策部署，按照区党委全面深化改革工作要求，进一步完善西藏自治区土地二级市场，根据《国务院办公厅关于进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的意见》(国办发〔2019〕34号，结合西藏自治区实际,制定本实施意见。

二、【解读分析】

其主要内容包括：一、完善转移制度，保证要素有序流动;第一，明确转让形式。各种类型的土地使用权转移行为都被认为是土地使用权转让，包括以买卖、交换、赠予、出资和司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式发生的土地使用权转移。第二，明确转让的条件。转让建设用地使用权，需取得房地产权证(土地证)。转让划拨建设用地使用权。通过划拨方式取得的建设用地使用权转让，应当报有批准权的人民政府批准。划拨建设用地使用权转让;通过出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下，可以依法进行。转让时土地用途不变的，按原出让合同价格合理确定出让价款，并在全部转让完成后，按规定办理土地变更登记手续;涉及土地用途变更的，按现行土地评估价格合理确定出让价款，并在全部转让完成后，按规定办理土地变更登记手续;原出让合同对转让条件另有规定的，从其规定。规范分块合并，促进合理利用;而土地分割、合并转让，则是指法人或其他组织合并、分立等形式的建设用地使用权转让。单一地块被分割为多个地块时，分割后的地块应具有单独地块的规划建设条件。第四，实施降低交易成本的税收政策。对涉及建设用地使用权转让、出租、抵押的二级市场，各级税务机关应严格执行税收政策。

二、加强出租管理，改善服务;第一，建设用地有偿使用取得的土地使用权出租。出租或转租以出让、租赁、作价出资或入股等有偿取得的建设用地使用权，不得违反法律、行政法规以及有偿使用合同的有关规定。第二，以划拨方式取得的建设用地使用权;租赁建设用地使用权，以划拨方式取得的，应当按照有关规定将租金收入上缴同级财政，纳入土地出让收入管理。第三，创造了建设用地使用权出租的环境。各地区(市)、县(区)自然资源主管部门应当提供划拨方式取得建设用地使用权出租供需信息发布的条件和场所，编制租赁合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。

三、健全抵押担保机制，保障合法权益。第一，建设用地使用权抵押条件。通过划拨方式取得建设用地使用权，经地(市)、县(区)自然资源主管部门和房地产管理部门批准，企业、其他经济组织和自然人持有国有土地使用证后，可在该土地上自由交易、流转的房屋建筑，与土地使用权依法抵押。抵押权实现时，土地使用权应转为出让土地使用权，拍卖、变卖所得的价款优先偿还抵押权人的债权。划拨土地的行政机关、事业单位，不得抵押。第二，放松对抵押权人的限制。自然人、企业作为抵押权人，可以申请办理建设用地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权抵押的相关手续。与企业间的债权债务合同有关的，应当符合相关法律、法规的规定。

四、规范市场秩序，强化服务监督;第一，加快平台建设，提供便捷高效的服务;地方有关部门要深化“放管服”改革，切实优化营商环境，激发土地二级市场主体的活力，充分利用市场机制，促进土地要素流通，提高土地节约集约利用水平，为西藏自治区经济社会高质量发展提供用地保障。第二，规范交易行为，加强市场监管;各省、自治区、直辖市应建立“信息发布—意向签约—交易监管”的交易流程，引导交易双方规范有序。买卖双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息，协商一致后签订买卖合同，依法申报交易价格，如申报价格低于标定地价20%以上，则由地(市)行署(人民政府)或县(区)人民政府行使优先购买权。第三，加强信息共享，完善信用体系;强化涉地司法处理衔接，人民法院根据案情需要，可以就有关不动产的权利状况和原出让合同中约定的权利义务等事项，向自然资源主管部门查询。构建完善的执行联动机制，通过司法手段处置的土地可以进入土地二级市场交易。